唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻


  2018年,光亮地产(600708.SH)交出了一份收入和净赢利双降的成果陈述,这样的成果单难言“光亮”。

  这好像也契合了某种现象——经过重组、借壳完结上市并顺利完结成果许诺,之后成果要么下滑要么变脸,光亮地产也没有走出这个怪圈。

  计提存货减值是公司成果下滑的首要原因之一,光亮地产的首要减值项目并非在2018年开建或许竣工,有的现已开发数期,有的早现已预售,有的乃至刚刚收买而来。公司挑选在2018年一次性减值计提的理由是否充沛呢?

  相关买卖是光亮地产一直绕不开的一个问天气预报央视题,若不是相关方的助力,公司2018年的净赢利降幅将更为显着。在取得利益的一起,光亮地产更没有亏负大股东,公司从大股东取得的财政赞助让其支付了数亿元的利息,但存款的利息还缺乏亿元。

  关于这些疑问,因内部流程问题,到发稿,光亮地产并没有回复《证券市场周刊》记者的采访。

  相关买卖盈余超强

  光亮地产年报显现,2018年公司完结营收204.94亿元,同比下降1.53%;完结归属母公司股东的净赢利14.18亿元,同比下降27.17%。

  光亮地产的2019年一季报仍未见好转,当期公司完结营收31.76亿元,同比添加6.27%;完结归属母公司股东的净赢利3.69亿元,同比下降28.26%。

  不只是报表收入,光亮地产的签约出售成果从2018年下半年也开端下降。2018年全年,杜小婷公司完结签约金额为244.59亿元,较上年同期的236.62亿元同比添加了3.37%。

  分季度来看,2018年三季度和四季度,光亮地产签约金额为37.69亿元和70.95亿元,同比别离下降了23.81%和13.96%;2019年1-3月,光亮地产签约金额为26.49亿元,同比下降38.78%。

  而自从2015年重组上市发表季度数据以来,光亮地产签约金额仅在2016年四季度呈现微降,当季公司完结签约金额为57.9亿元,同比不过下降了2.2%。一般状况下,签约出售将在1-2年后奉献首要收入,这是否意味着光亮地产未来的收入仍难有上佳体现呢?

  实践上,若不是相关买卖,光亮地穆少秋产的利刘壮实是谁润将愈加丑陋。2017年10月,光亮地产布告,公司向大股东光亮食物(集团)有限公司(下称“光亮食物集团”)的部属企业协议转让上海丽水路商业房地产项目,转让价格为9.88亿元,估计将奉献归母净赢利约3.45亿元。

  在2017年年底,光亮地产还将华都大厦部分商业地产和车位转让给了大股东光亮食物集团的部属公司,转让价格9326万元,估计能够奉献归母净赢利约3911万元至4855万元。

  这两次相关买卖都是在2018年才完结。丽水路项目终究奉献了约4.11亿元的归母净赢利,赢利率高达41.6%;华都大厦项目未在年报中发表详细赢利状况,即使依照最低的预期赢利,赢利率也高达41.9%,这两次相关买卖算计奉献的归母净赢利也在4.5亿元之上了。

  这便是说,2018年光亮地产14亿元左右的归母净赢利中,这两次相关买卖奉献的归母净赢利占比就超过了30%,而其收入占比不过5%左右,相关买卖对光亮地产奉献的赢利由此可见一斑。

  不只是2018年,2015-2017年的3年成果许诺期间,相关方对班纳布斯光亮地产的净赢利也大有裨益。2015年,光亮地产重组上市,公司许诺2015-2017年扣非归母净赢利不低于9.08亿元、12.52亿元和13.53亿元,即算计不低于35.13亿元,实践扣非净赢利别离为5.22亿元、11.36亿元和20.28亿元,算计到达36.87亿元,完结率为104.95%,在2015年和2016年都没有到达许诺下限的前提下,经过2017年的超高体现,光亮地产逆转了趋势。

  在这3年中,光亮地产不断向相关方出售项目和产品。2015-2017年,光亮地产仅过亿元的相关买卖总额就别离为10.09亿元、10.47亿元和3.96亿元。

  相关买卖发明的赢利远超公司全体水平。2016年,光亮地唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻产以10.47亿元将上海万盛金邸商业项目和车位等转让给了大股东旗下的其他子公司,估计奉献扣非归母净赢利约2.5亿元,赢利率到达了23.88%。

  2017年,光亮地产向第三方转让、出售带来了更多的出资收益,相关买卖的占比下降了。依据这一年10月的布告,光亮地产以4.16亿元的价格向大股东光亮食物集团旗下的其他子公司出售了上海一处房地产,估计奉献归母净赢利6698万元,赢利率也高达16.11%。

  值得一提的是,在经过相关买卖取得不菲赢利的一起,进步利息的本钱化率相同能够发明赢利。2015-2017年,光亮地产期末融资总额别离为257.35亿元、215.43亿元和219.43亿元,同期的利息本钱化金额为19.31亿元、12.91亿元和7.05亿元。2018年,光亮地产的融蒲公英的约好资额到达359.53亿元,利息本钱化金额反而只要8.14亿元。

  不难发现,光亮地产上述的首要相关买卖中,买卖赢利率最低的项目超过了16%,高的则不止40%。自从重组上市以来,光亮地产全体毛利率最高的2018年也不过31.3%,全体净赢利率最高的2017年也仅9.55%,姑且缺乏10%,最差的2015年全体净赢利率仅4%。

  经过相关买卖,光亮地产取得了远超全体盈余水平的报答。不过,光亮地产也没有亏负大股东,经过资金假贷,光亮食物集团取得了数亿元的利息报答,而公司在大股东财政公司寄存的数十亿元现金则回唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻报寥寥。

  资金转圈利息外流

  坐拥5家上市公司的光亮食物集团规划巨大。

  公司债券征集书显现,2015-2017年,公司的营收在1500亿元上下,2018年前三季度营收现已唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻过千亿元;一起;公司2015-2017年运营活动发生的现金流量净额别离为43.73亿元、180.73亿元和87.79亿元,公司账面的钱银资金一直在300亿元以上。

  巨大的营收和足够的现金流不光青娱乐在线能够满意集团的运营需求,也能够向子公司供给财政协助,光亮地产便是获益目标,光亮食物集团每年都要给光亮地产供给数十亿元乃至上百亿元的资金拆借

  2018年,光亮地产从大股东光亮食物集团拆借的资金到达175亿元,除了30亿元是在2017年就现已拆借之外,其他145亿元悉数是2018年内新增拆借,2017年3笔算计30亿元的拆借期限是3年,2018年新增的资金拆借中,两笔算计30亿元的拆借期限相同到达3年。

  2015年,光亮地产从光亮食物集团拆借资金98.1亿元,期限根本在1年左右;2016年拆借资金为66.5亿元,期限根本也是1年左右;2017年,光亮地产从光亮食物集团拆借资唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻金102亿元,有30亿元的拆借资金期限达奥鹏作业答案到3年时刻。

  大股东的资金拆借需求光亮地产支付利息。2015-2017年,光亮地产向光亮食物集团支付资金占用费别离为3.99亿元、5.07亿元和4.21亿元,2018年则到达前史新高的6.81亿元。

  因为2015年唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻和2016年的拆借资金根本都是一年左右,因而能够得知其拆借利率别离为4.07%和7.62%。2017年和2018年别离存在3年期的资金拆借,假定都是期限更短、利率更低的一年期,那么,这两年的拆借利率别离为4.13%和3.89%。即这两年的拆借利率在4%左右,要低于2016年的利率水平。

  现在,银行一年期的告贷基准利率是4.35%,因而,光亮地产现在4%左右的拆借利率要略优于银行告贷基准利率。从这方面讲,尽管利息总额不断添加,但大股东并没有从光亮地产身上“剥削”更多。

  与大股东光亮食物集团略有优惠比较,光亮地产奉献的资金成1979年属什么本能够说是慷慨大方了。2014年年底,光亮食物集团财政有限公司(下称“光亮集团财政公司”)取得了金融车牌,2015年开端,光亮地产将数十亿元资金放入其间。光亮集团财政公司由光亮食物集团100%持有。

  2015-2018年各年年底,光亮地产在光亮集团财政公司的存款别离为21.42亿元、19.25亿元、33.84亿元和52.06亿元,同期取得的利息收入别离为382万元、2902万元、5037万元和7014万元。

  以2016-2018年期初期末存款平均数核算,光亮地产在光亮集团财政公司取得的存款利率别离为1.43%、1.9%和1.63%。

  现在,一年期存款基准利率为1.5%,实践中各大银行的一年期存款利率大多为1.75%,部分股份制银行到达1.95%。但这不及余额宝等钱银资金的报答,也远低于各种理财产品的理财报答,光亮地产寄存于光亮集团财政公司的数巨棒十亿元资金看似高于最根本的存款利率,却直接丢失了不菲的利息收入。

  略显安慰的是,光亮地产直姓爱接从光亮集团财政公司取得的告贷利率要低于光亮食物集团的告贷利率。2018年,光亮地产从光亮集团财政公司拆借资金8.39亿元,支付利息2205万元,拆借利率2.63%。

  相关买卖协助光亮地产在2018年减缓了成果下滑我在故宫修文物的气势,导致公司成果下滑的首要原因是公司计提的大额存货贬价预备。此次存货计提,直接减少了光亮地产2018年4.9亿元的归母净赢利。

  存货大计提

  2018年,光亮地产房地产及配套板块计提了7.66亿元的存货贬价预备。其间,已竣工项目中广西明通光亮城市项目计提了2.38亿元,浙江金华湖海城市花园项目计提了1.27亿元;未竣工的开发本钱中,山东菏泽御河丹城项目计提了1印堂发黑.1亿元,烟台平土原生海项目计提了2.34亿元。

  广西明通光亮城市项目在2015年就现已开工建造。光亮地产年报显现,光亮城市项目方案出资25亿元,当年投入了5.57亿元,2016年时投入现已至16.52亿元。奇怪的是,到了2017年,该项唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻意图估计出资额从2016年年底的25亿元猛增至65亿元,到2017年年底,光亮地产现已投入了22.95亿元。

  2018年,光亮城市床上姿态项意图总出资又缩减至58亿元,此刻项目在开发本钱中的期末余额现已剩余19.49亿元,开端有部分呈现在开发产品即竣工项目中。

  即项目进入竣工阶段后,光亮地产就开端计提项意图减值了,这或许蹇有足够的理由。那么,早已竣工且大多数现已预售的项目为何此刻才要计提呢?

  方案总出资26.7亿元的浙江金华湖海城市花园项目在2015年年底现已投入了17.99亿元,2016年年报显现项目现已竣工,且预售份额到达88.45%。2017年,湖海城市花园可售面积17.25万平方米,预售10.8龙飘飘1万平方米;2018年可供出售64543平方米,预售了43498平方米。

  可见,已竣工的金华湖海城市花园项目预售状况不是十分抱负,光亮地产并未发布新浪财经主页项目价格,但从公开市场来看,项目价格不菲,莫不是项目亏本了?

  山东菏泽御河丹城项目是分期建造的,2015年御河丹城一期现已部分竣工且预售了,2016年二期开工建造,2017年则进入三期开发。

  依据光亮地产2018年年报,御河丹城总建筑面积为66.11万平方米,且现已悉数竣工,不知为安在存货计提中光亮地产将其列入了开发本钱,而不是竣工开发产品。御河丹城是分期分批开发建造并出售的,且在2017年三期现已开工,出售不抱负的话,直至2018年才干彻底得到验证?

  烟李多喜台平土原生海项目则显得计提匆忙,光亮地产在2018年年头收买,年底就开端计提丢失了。

  2018年1月,光亮地产以4320万元收买了烟台平土房地产有限公司72%股权,而且承当其4亿元的债款,即收买总金额为4.43亿元,原生海项目即来历于此。

  依照光亮地产的布告,刚刚收买而来的原生海项目仍处于建造中,且年报中也没有项目预售等状况的介绍。为了收买这个项意图控股权,光亮地产不吝承当了4亿元的债款,可刚刚收买完结,公司就计提了2.34亿元的存货贬价预备,在公司2018年的存货贬价预备计提金额中,仅次于广西明通光亮城市项目。

  如上所述,在光亮地产的此次大规划计提中,不乏部分预售杰出的项目。关于房地产开发商而言,预售的重要性显而易见,但整体来说,光亮地产的预售状况并不达观,预售关于房企的现金流有着很大的影响。

  吃紧的现金流

  2018年,光亮地产运营活动现金流量净额为-87.34亿元,这是公司重组上市以来初次现金净流出。关于房企来说,运营现金流为负并不罕见,但假如一起伴随着出售不畅、负债添加的话,或许就不是好现象了。

  2018年年底,光亮地产的融资总额为359.53亿元,而2015-2017年公司年底的融资总额别离为257.35亿元、215.43亿元和219.43亿元。可见,在2唐,蔡国庆-川菜不只麻辣,一个川菜老板的自白,川菜新闻018年光亮地产的融资总额敏捷添加。

  从光亮地产受限财物状况也能够看出融资胀大的景象。2018年年底,光亮地产的受限财物账面价值为184.19亿元,这些受限财物首要用于告贷典当等融资用处。2015-2017年各年年底,光亮地产的受限财物别离为156.4亿元、119.85亿元和94.32亿元,相同首要用于告贷典当等用处。

  当然,光亮地产告贷添加与公司逐渐扩展拿地有关。2015年和2016年,公司新增房地产储藏面积为85.44万平方米和52.75万平方米,同比下降31.02%和38.26%。耿为华2017-2018年,公司新增房地产储藏面积为94.25万平方米和144.52万平方米,同比添加了78.67%和53.34%。

  拿地添加的一起,光亮地产的开工面积也在扩展,但竣工面积无法跟上节奏。2015-2018年,光亮地产新开工面积为135.6万平方米、178.29万平方米、256.14万平方米和472.89万平方米,同比别离添加了-58.66%、31.29%、43.66%和84.62%。

  同期,公司竣工面积别离为196.1万平方米、292.63万平方米、246.62万平方米和142.44万平方米,同比别离添加了46.56%、49.22%、-15.72%和-42.24%。拿地和开工在不断提高,竣工面积却不降反升,沉积资金本钱无疑会添加。

  从光亮地产的存货周转来看,公司的去化周期在拉长。2018年,公司的存货周转率为0.33次,2015-2017年别离为0.46次、0.43次和0.43次,即公司在2018年的存货周转显着变慢了。

  2018年8月,光亮地产发布布告,宣告董事会、监事会延期换届。现在大半年时刻现已曩昔,公司还未发布董事提名布告,换届仍没有痕迹。不知道在后续换届完结后,光亮地产能否重回添加呢?

(文章来历:证券市场周刊)

(责任编辑:DF381)

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